一、房地产价格指数的定义和作用

       房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和程度的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。该指数又详细分为房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数三类。

       房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度，包括商品房、公有房屋和私有房屋等各大类房屋的销售价格的变动情况。其优点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构等因素影响之后，由供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。房屋租赁价格指数是反映一定时期内房屋租赁价格总水平变动趋势和变动程度的相对数，是指房屋所有人出租房屋使用权所得的租金价格。土地交易价格指数指房地产开发商或其他建筑单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格的变动趋势和程度的相对数。

二、房地产价格指数的主要编制方法

现代比较常用和流行的编制指数的方法有以下几种。

(一)成本投入法

成本投入法是根据建造房地产各项投入成本(包括材料及人工费用等)的变化情况，用算术平均法编制房地产价格指数。这是一种较早期的房地产价格指数的编制方法。在规范的市场运作背景下，该方法对于新建成房屋价格的走势分析有一定的适用性，能够反映出房地产价格变化的某些规律。

(二)中位价格法和加权平均法

直接应用价格指数模型来编制房地产指数的常用方法有中位数价格法和加权平均法。中位数价格法就是模型中的价格采用中位数价格，使编制的指数较能反映集中的趋势，避免受房地产市场价格中的极端值(即最高、最低价)的影响。

(三)重复交易法

该法最早由Baily，Muth和Nourse于1963年提出的，重复交易法是利用房地产的重复交易案例，用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。这样，不同的时期考察相同的房地产，在结构、材料，外部品质等方面均相同，免去了控制房地产品质的麻烦，保证了前后期对比的样本的同质性，使价格指数能够反映出房地产市场供求关系的变化。

此外，还包括混合模型法和特征价格法等等。

三、国内外已有的主要房地产价格指数

(一)国外指数

(1)美国房地产价格指数NREI(National Real Estate Index)

NREI是由GRA(Global Real Analytic)公司研制，并于1985年开始发布的具有最长期限的不动产价格指数，它提供当地不动产市场的价格水平、租贷费用和折现率等信息，样本来自当地市场 60个主要的商务中心区、郊区办公楼、仓库、零售商店和公寓房地产的租金和价格。NREI所采用的数据来自各主要城市的房产实际交易资料，是以季度为周期充分更新数据并发布当前和上一季度的指数，而且为当地市场提供了包括房地产、当地经济和人口统计方面的广泛分析。

(2)凯斯—席勒指数

由标准普尔公司编制的、反应美国房产价格的多重指数。它包括一个全美房产价格指数(national home price index)，一个20城综合指数(20-city composite index)，一个10城综合指数(10-city composite index)，以及20个单独的都会房价指数(metro area indices)。该指数的编制基于独户住宅的重复销售数据。其方法由经济学家卡尔•凯斯、罗伯特•希勒以及艾伦•韦斯在20世纪80年代共同发展完成。指数的第一次公布是在1987年。为研究房价趋势，卡尔•凯斯首先发展了一种方法用以比较同类房屋的重复性销售。他当时使用的波士顿地区在 1980年代初的房屋销售数据，该地区当时经历一次楼市繁荣。凯斯认为该繁荣最终无法持续。

(3)国家地产经纪商协会(National Association of Realtors，NAR)指数和美国联邦住房企业督察局(0f Federal Housing Enterprise Oversight，OFHEO)指数

NAR指数以房屋价值的中位数为报价，而房屋价值的中位数可以被这个区域中重建的，包括新增的和减少的奢侈房或者廉价房所左右。OFHEO则利用类似于CSI指数的重复销售定价方法计算，但是OFHEO受到房地美和房利美房屋抵押贷款的限制，对于低档的房屋来说存在很大的偏差。

(4)美国住宅价格指数HPI(House Price Index)

HPI是由美国联邦住宅供给机构监察办公室估计并按季度发布的，用来反映美国全国以及各州别墅(single—family house)价格的变动。通过使用来自联邦全国抵押贷款协会和联邦住宅抵押贷款公司提供的抵押贷款交易数据，通过追踪同一房产的重复交易价格变化轨迹，采用加权的重置销售法计算而得。

(二)国内指数

我国房地产指数最早的是1994年中房指数系统。可以用两个层次两个体系来概括。两个层次是指全国和地方，两个体系是指国家有关部局和企业(房地产相关的企业)。全国层次主要指中房指数和国房景气指数，地方指数有多种，如伟业指数、中原房产指数、国泰房地产指数等。

目前发布的指数中，与北京地产相关的是中房指数、伟业指数、仲量联行指数、国房景气指数、北京市投资景气指数体系、北京典型别墅指数。上海的有中房上海指数、二手房指数、上海房屋租赁指数。武汉的有武房指数、武汉典型住宅指数、武统房指数、武汉晨报楼市分类物业价格系统等。

(1)中房指数

中房指数是“中国房地产指数系统”的简称，是一套以价格指数形式反映各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最究，编制并公布的房地产价格指数系统。中房指数采用了抽样调查方法，在对市场房地产项目进行调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长的跟踪调查。由于房地产项目在不同的推广阶段可能采取不同的价格策略，所以指数体统还设计了标准价格调整体系。目前，中房指数系统在北京、上海、天津、广州、深圳、大连、重庆、安等全国17个重点城市拥有完善的调查系统和全面的房地产信息数据库。中房指以1994年11月为基期，基期指数定为1000点，加权平均而来，按用途分为四大类：即住宅、商业、商服用房、办公用房和厂房仓库；将各城市的四类物业以其销售价格为依据，分别分为高、中、低三档，以各类各档次物业的销售量为权数计算四类物业的平均价格，最后将四类物业的平均价格以竣工量为权数求得加权平均价格，作为各城市的物业比较价格。在市场结构有了较大变化后，调整基期和权数。

(2)国房指数

即“国房景气指数”，是国家统计局1997年研制建立的“全国房地产开发业综合景气指数”的简称。它是对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映，由8个分类指数合成运算出综合指数，是房地产市场景气变化的综合反映，用百分制表示。其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的调查，数据资料月月更新。

(3)全国70个大中城市房地产价格指数

国家统计局编制。全国70个大中城市房地产价格指数首先完善了房地产价格统计方法制度和统计指标，新增了物业管理价格调查和项目的个体平均价格。增加了调查城市扩大调查样本的代表性，这些样本城市的选定，是以“长三角”、“珠三角”和“环渤海经济带”三个重点区域为主。再次增加了房地产价格统计信息的时效性，按月编制和测算各类房屋销售价格指数。同时，统计数据的资料也将进一步丰富详实。“价格统计资料包括了房地产一、二、三级市场的各种房屋的价格资料，还包括了各类物业管理价格资料和不同用途的土地交易价格资料，能比较全面地反映房地产市场各类价格变动情况”。

四、国内外指数的区别

(1)房地产价格指数的编制基础

关于房地产价格指数的编制主要有特征价格法、重置销售法和直接使用价格指数法。前两种方法是国外编制房地产价格指数主要采用的方法，第三种是我国房地产价格指数普遍采用的方法。国内房地产价格指数普遍采用加权的拉氏或帕氏指数方法，此种方法在市场结构变化较快的情况下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构脱节，降低了指数的可比性。同时，国内指数采用基期的对比方法，没能解决公式要求的报告期和基期采用同一样本的问题。

(2)房地产价格指数的数据资料。

国外的数据资料来源于估价数据、抵押贷款交易数据，代理商提供的数据和编制单位的调查数据。国内的房地产价格指数数据来源于市场调查数据，或来源于统计局数据，而官方统计报表下发到相关房地产开发公司，由后者填写后进行上报很难填报客观、准确的数据。

(3)房地产价格指数的样本选择

国外房地产价格指数的样本选取代表性强、覆盖面广且对样本质量要求严格。国外房地产价格数据所需样本数据的时效性也较强，无论季度还是月度数据，每次样本数据都是即时更新的。与之相比，我国中房指数在编制过程中，存在样本规模小，样本区域和物业类型分布不合理。

(4)房地产价格指数的编制主体

国外的房地产价格指数大部分是由一些专业的房地产中介代理机构或信息服务公司编制并发布的，而国内的房地产价格指数主要是官方编制发布。

(5)房地产价格指数的发挥作用

由于国外房地产价格指数的编制是通过建立回归模型实现的，因此能够预测以后的房地产价格趋势，并且关于房地产价格指数的衍生产品也很多，为投资者规避各种风险提供了工具。而目前国内房地产价格指数由于受到理论研究深度的限制以及现实情况的制约，房地产价格指数还没得到充分利用，作用还未得到充分发挥。

五、国内房地产价格指数的缺点

(1)指数测算方法不完善，现实应用的公式未考虑物业结构类型的变动，公式选用的权重是报告期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定的基期面积。

(2)样本数据缺乏代表性、时效性、连续性、真实性，样本是编制指数的最基本的资料，保证指数的科学性和准确性。而目前房地产指数的编制样本数据规模较小，样本区域类型不合理，从而使样本数据成为一个难题。

(3)指数的应用也受到了限制，目前我国的各类房地产指数大多是月度、季度甚至年度的，并且公布的是上一期的，都是对历史的描述。开发商、投资者更关心市场未来的走势，这种房地产指数的滞后性影响了房地产指数的推广和应用。