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房企大佬抢滩惠州:碧桂园恒大佳兆业等加速布局
来源:南方日报 编辑:微博 发布时间:2017-03-14 点击:1378

 

房企大佬抢滩惠州:碧桂园恒大佳兆业等加速布局

 

房地产龙头企业加速布局惠州。南方日报记者 王昌辉 摄

得益于临近港深的地缘区位,以及优质的山水资源的复合组合,惠州楼市一直以来都是行业大鳄抢滩布局的重点区域之一。

始于2014年末,在惠州楼市罕见的低迷周期里,碧桂园逆势而上,从长期以来的单盘(十里银滩)经营,通过并购、收购和合作开发等方式,迅速拓展至二三十个项目。恒大地产则晚了些,直至2015年底,通过收购新世界多个项目,顺势进入惠州,迅速抢滩布局五六个项目。另外作为地产新贵的新力地产同样接连发力,截至当前已经完成8个在惠项目的建设。

在惠州多年深耕的海伦堡地产、雅居乐地产,以及本土的方直、德威和隆生等企业,近两年也通过发力土地挂牌市场,实现多片区多项目的开发局面。而蓝光集团、融创中国等行业巨头的接连进入则无疑进一步加剧了惠州楼市的活跃程度。

这么多的行业大佬齐聚惠州这是为哪般?针对当前惠州楼市呈现出的这种局面,南方日报记者采访多位行业人士,对于房企大鳄齐聚惠州所带来的行业变化和行业影响进行分析。

A 为什么而来?

区域一体化带来城市红利

去年惠州房地产业的销售表现亮眼。尽管第四季度楼市受调控影响有所放缓,但全年仍交出1700多万平方米的销售量,这一度也被部分行业人士认为是惠州楼市引得众房企抢滩的原因。

虽然有一定影响,但并不尽然。

不同于以往淡旺季市场环境下企业收放开发节奏,销售节奏,以及不断吸引一些其他行业的投资者涌入楼市,当前的市场则是各大充分专业的房地产企业,拥有众多成熟开发经验的企业入市。且按照多项目多片区的布局态势,几乎将企业的部分发展前景与城市的发展捆绑起来。

结合去年的深圳客入惠置业,以及临深区域的被重视,直至惠州“两会”提出的大都市圈概念,惠州无疑处在其中。且依托深惠同城化的发展趋势,城市的持续性发展被看好。

碧桂园一位负责项目拓展的负责人介绍,只要地价在2000元—3000元/平方米,有合适的地块都可以先签下来再向集团报名。“集团对于惠州的未来非常看好。”

再来看看一体化的发展势头。莞惠城际通车,带来深惠城际进程的提速,线路规划已经确定从惠阳新圩引入,途径惠州西站,直至惠州北高铁站;在新一轮的高铁建设周期里,赣深高铁和广汕高铁交汇于惠州,形成惠州北、惠城南等多个站点布局,全面纳入广深半小时经济圈;在地铁接驳层面,惠州城市轨道1、2号线路一期工程今年内将实施,深圳地铁14号线惠州段延长线也已确定,深惠两城地铁相连也将成为现实;再加上高速公路和接驳快速路的打通,深惠同城将形成多元交通方式组合。

城市基础设施不断完善

区域一体化的发展使得深圳客置业惠州成为可行的生活方式,然而,部分市民对于城市教育、医疗、商业等配套设施的不完善仍然感到担心。值得注意的是,跟随城市的发展,这一局面正在迅速改善。

在2014年和2015年的低迷市场中,惠州市政府将房地产业纳入“企业服务月”的相关活动。在讨论过程中,针对市场滞销的局面,各开发企业代表均认为惠州楼市的发展前景值得期待,也均表示将深耕城市发展。但教育设施、公共交通等配套建设能否提速等问题则成为企业普遍关心的问题。

在市委、市政府近年来的指导下,各主管部门齐齐发力,公共配套设施不完善的局面终于实现改观。

以惠城最热的楼市片区金山湖为例,由于是新兴的高尚住宅新区,经过中信、方直、中洲等企业多年的耕耘,区域高端住宅社区不断出现,但市民居住所需要的医疗卫生、教育、一级公共休闲等资源则处于长期不足的状态。然而,近两年来,方直捐建十一小分校、中洲捐建中州实验学校、德威捐建德威学校,该片区教学资源实现升级。此外,中医院迁入,红楼滩公园、鹿江公园的完善,又给业主的生活带来许多便利。

此外,隆生大桥的快速修建,新开河北桥的即将落成,以及城市交通治堵等均初显成效,不断地让市民置业,更推动着市民安居。

B 有什么影响?

房地产行业准入门槛将提高

2月24日,碧桂园旗下子公司惠州市华盛泽投资有限公司耗资13.7亿元拿下惠城江南3宗土地,溢价330%,楼面价格达到4522元/平方米。再早些时候,1月25日,四川蓝光集团拿下龙丰激流坑7.5万平方米土地,总价10亿元之外还需支付5亿元解决问题楼盘华轩居的善后问题,楼面价在4000元/平方米之上。

类似的局面在惠州土地挂牌市场上不断上演。佳兆业、雅居乐、德威、隆生、海伦堡等均留下身影。

值得注意的是,惠州房地产市场逐渐成为巨头、寡头的游戏。在事关企业后续开发能否持续的土地交易市场,中小企业存在的空间越来越小,不断遭受各大房企的挤压,且不断有新的大房企高价争拍入市。

这带来的,就是行业准入门槛的不断提高。且不论中心城区和临深区域,作为城市外围的江南梅湖、古塘坳、水口等区域,楼面价上升至“4字头”以上,这就意味着必须依靠成规模的社区型开发实现盈利,中小企业的小规模开发基本难觅空间。

惠州楼市专家、世联行资源策略中心总经理胡光宇介绍,尽管在此前的市场里,面对市场存在的下行压力,大家都曾提出需要提高行业准入门槛,一个注册资金仅有几百万元的企业,开发一个楼盘动辄数千万元甚至数亿元,出现资金问题也就不足为怪了。在当前的环境下,大量大型房企密集布局,倒逼实力有限的企业退出市场。

市场抗风险能力提升

年初,记者综合惠州房企销售业绩和克而瑞发布的全国百强房企发现,在2016年市场,12家千亿业绩房企在惠布局的数量达到9家,百亿级的房企则接近30家。另外对比往年的数据,若仅计算碧桂园、星河等多年在惠州布局的企业,会发现这些企业在惠项目业绩在集团的销售比重也在不断增加。

各大龙头房企在惠州的布局不断加深,项目规模和数量也是在逐年增多,而这也基本与当前碧桂园、恒大、星河等企业近年来在惠的经营路径保持一致。

与此同时,因为众多聚集的房企均为上市企业,以及开发经验丰富的房企,融资渠道较为通畅,这使得在既有市场出现因楼市波动带来企业经营困难的局面较难出现。“惠州市场的抗风险能力将明显增加。”行业评论人余鹤皋介绍,企业都是不缺钱,而且都有完善的风险评估和专业的职业经理人团队,这也能够有效推动市场的稳定。

此外,市场的平稳带来楼价的稳增也将值得关注。在当前环境下,类似于之前企业面临销售不畅,由于资金回款压力而降价出售的行为将骤减。余鹤皋说,开发企业都会评估和制定自身的定价和销售策略以获取市场竞争的有利地位,也会出现价格的细微起伏,但甩货求生的低于成本价销售的情况将不再出现。

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